V Zákupech stejně jako v celém pohraničí vzrůstal v 2. polovině 30. let 20. st. počet Henleinových přívrženců, jak konečně prokázaly volby v roce 1935. Ještě v roce 1937 prokázala městská rada loajálnost státu, když 17. září uspořádala tryznu na počest zemřelého prvního prezidenta republiky T. G. Masaryka. Pak už však události jasně ukazují, koho většina německého obyvatelstva Zákup podporuje. Takto popisuje nálady německy psaná pamětní městská kniha: „Tři a půl milionu Němců v ČSR se snaží o zrovnoprávnění s Čechy. Řízné a odhodlané jednání sudetoněmecké jednotné fronty přimělo vládu poskytnout Němcům jistá práva." Tato slova byla napsána po anšlusu Rakouska 13. března 1838.
Květnové oslavy 1938 byly v Zákupech manifestací v duchu Henleinových Karlovarských požadavků. Pořádkovou službu měli při nich henleinovští ordneři. V témže měsíci se konaly obecní volby, v nichž SdP získala v Zákupech 90% hlasů. To už byla vyhlášena částečná mobilizace na ochranu před henleinovskými akcemi a jako vojenská demonstrace proti soustřeďování německé armády podél československých hranic.
Po horkém létě přišel ledový podzim. Po německém pokusu o puč byla 16. září konečně rozpuštěna SdP a 17. září vydán zatykač na Henleina. 18. září bylo v 16 sudetoněmeckých okresech vyhlášeno stanné právo a vydán rozkaz o odevzdání zbraní. Zákupský kronikář velmi nepřesně komentuje: „Jen Češi a komunisté nemuseli zbraně odevzdat."
Němci ovšem beze zbraní nezůstali. 17. září vznikly Sudetendeutsche Freikorps - teroristické organizace složené z henleinovských uprchlíků. Tyto skupiny pak prováděly na našem území teroristické akce, jimž padlo za oběť přes sto našich občanů.
Zářijová mobilizace přiměla zákupského kronikáře k dalším výlevům nenávisti. Popisuje hrůzy a šikanování Němců ve vzdálených krajích, místní události však nezachycuje. Sám tento fakt dokazuje "věrohodnost" těchto nářků.
26. září byla nařízena branná pohotovost státu, jíž podléhali občané obojího pohlaví do šedesáti let. 27. září byly zajišťovány rozhlasové přijímače a ve 20 hod. byl vypnut elektrický proud, aby bylo zabráněno v poslechu řeči Adolfa Hitlera, „což české holotě způsobilo velikou radost" (záznam v městské kronice).
Konečně přichází konec září a s ním osudná a hanebná mnichovská zrada. Aby pisatel nemohl být obviněn z předpojatosti, použije pro další líčení událostí slov německé městské kroniky, jež bude konfrontovat se zápisy kroniky české menšinové školy v Zákupech (zapsal řídící učitel Bohumil Lazák) a s historickými fakty:
„2. října. Nyní začíná dlouho vysněné osvobození Sudet. Vojsko, četnictvo, Stráž obrany státu a pověstná rudá obrana byly odsunuty na české území a to v noci, ještě za mlhy... Smutné dny šťastně minuly. My, Sudetoněmci, jsme byli v oněch dvaceti létech velice opatrní. Co útisku od Čechů jsme vytrpěli... Chceme německým vojákům připravit přijetí, které předčí to, jehož se jim dostalo v Rakousku. Všechno jásá. Jsme svobodní a můžeme klidně žít... Zákupy patřily k oněm místům, která nejvíce trpěla počešťováním. Státními lesy a statky bylo způsobeno, že město mělo neudržitelné procento Čechů 18%. Nebylo jediného úřadu a místa, které by nebylo státem ovlivňováno. Obávali jsme se, že v příštích volbách dosáhnou 20%... Ve dnech 5. - 8. října 1938 byly celé vlaky obilí, dobytka a majetku odváženy do českého území. Každému zákupskému občanu bylo líto řádění Čechů přihlížet. Čeští vojáci a s nimi rudá obrana v síle asi 100 mužů se ubytovali v zámku a statku jako vandalové. Na to se museli Němci dívat, aniž jim v tom mohli zabránit. Sebemenší projev nesouhlasu měl za následek zatčení a tím spojené trýznění vzápětí. Automobily s četníky po zuby ozbrojenými projížděly ulicemi města a namířily dokonce i kulomety na radnici. Mělo se všecko českými hordami zničit. Přišlo však osvobození. Již 14 dní předtím nastalo stěhování. Ve dne v noci utíkali před dvaceti lety přistěhovalí obyvatelé z města. Češi, kteří zde ještě zůstali, ve spěchu nakládali své majetky a dopravovali je do českého území... V den nástupu německých vojsk nebyl žádný Čech v městě, vyjímaje těch několik málo, kteří před desetiletími se zde usadili. Konečně 9. října 1938 o 4. hod. odpolední přišlo německé vojsko, a to jeden prapor pěchoty pod vedením pplk. Küsta do Zákup. V nepopsatelné radosti dostalo se německému vojsku skvělého uvítání. Město bylo velmi vkusně vyzdobeno. Na každém domě vlál prapor s hákovým křížem. Tisíce praporků a girland, obrazy s vůdcem a Konrádem Henleinem byly vystaveny ve výkladech a oknech domů. Transparenty s hesly „Děkujeme našemu vůdci", „Jeden národ, jedna říše, jeden vůdce", „Sieg heil" atd. a mnoho zdravic a pozorností svítilo pochodujícímu vojsku vstříc. Zákupští v tomto ohledu nešetřili námahou ani náklady." Dále kronika popisuje slavnost uvítání německého vojska.
Řídící učitel české školy má na tehdejší dobu vzpomínky méně radostné: „1. září naplňovalo lavice 63 českých dětí... Takřka přes noc obsazují se důležitá místa našich hranic vojskem. Školní lavice se pomalu vyprazdňují... Přichází rozkaz školám, že vyučování nesmí být zastaveno, leda na přímý rozkaz MŠ a MNO nebo v případě ohrožení střelbou na rozkaz vojenského velitele... Ke konci září zbývá tu už jen pár dětí ze statku, jejichž rodiče neměli v úmyslu se vystěhovat. Učitelstvo zůstává na svém místě. Pak přichází nejhorší. Bez boje jsme nuceni do 10. října vyklidit naše pohraničí. Učitelé jednají na vlastní pěst a snaží se zachránit školní majetek... Jsme na ulicích inzultováni, výrostci po nás plivají... Já sám jsem opustil školu 7. října, kdy se vyklizovací pásmo posunulo až k Novému Boru. Brána u školy už byla vyzdobena a celé město konalo přípravy k uvítání německého vojska ..."
10. října německé vojsko opustilo Zákupy a posunulo se k novým hranicím. Bezpečnostní službu od tohoto dne převzalo německé četnictvo a příslušníci nacistické strany. Od toho to dne se také v Zákupech jezdilo vpravo. Československé peníze platily do 31. 10. a vyměňovaly se v poměru 1 Kč = 12 Pf. 4. prosince se konaly volby. 1277 voličů odevzdalo své hlasy pro nacistickou budoucnost. Ani jeden hlas nebyl proti.
S velkým jásotem, alespoň podle kronikářského zápisu, přijalo zákupské obyvatelstvo 15. březen 1939 a likvidaci zbytku Československa. Zajímavé je, že 18. 3. se dosavadní starosta E. Held vzdal úřadu a předal ho 1. náměstkovi Rudolfu Löflerovi, po němž byl od srpna starostou místní vedoucí NSDAP Reinhold Struy. V té době byly také přejmenovány ulice Zámecká (nyní Borská) na ulici SA a Nádražní na ulici Horsta Wessela.